マンションの定期総会とは？どんな会なのか？

マンションの定期総会とは？
どんな会合なのか？
何をするのか？

マンション管理組合の役員、理事長になると、総会を開くことになります。

ここでは、管理組合の運用の基本となる「定期総会とは、どんな会合なのか？基本的な事柄を紹介します。

マンションの総会は管理組合に必須のイベント

マンション管理組合の役員や理事長になると、必須のイベントが総会です。また、年に１回は、定期総会を開くことが決まっています。

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開催する権限は理事長にある

マンションの総会を開催する権限は、理事長にあります。

また、総会の進行をする議長も理事長が兼任することが多いです。

出席者が減っている総会

マンションの総会は、管理組合の最高意思決定機関です。

しかし、最近では、実際に理事会に出席する人は減っている傾向があります。

特に、「委任状」や「議決権行使書の提出者」を除くと２０％強とも言われています。

総会は管理組合の最高意思決定機関

総会は、マンション管理組合の最高意思決定機関です。その為、総会で決まったことは、区分所有者は当然ですが、それ以外の家族や同居人、賃貸の入居者は、決定事項には従う必要があります。

例えば、建物や敷地内、マンションの付随施設などの使い方などを、総会で決まった場合には、それに従う必要ああります。

同居人や賃貸の入居者も意見は言える

区分所有者でなくても、同居人や賃貸の入居者などが、自分に関係することであれば、総会に出席して意見を述べることができます。

ただし、意見は言えますが、同居人や賃貸の入居者は、区分所有者ではなく、管理組合員でもないので、議決権はないので、採決には参加できません。

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総会での議決の種類

マンション管理組合の総会で議決を行う場合には、「普通決議事項」と「特別決議事項」という２種類があります。

普通議決か特別議決の、どちらにするかは、理事会で決めるモノではなく、区分所有法に従って、議案によって決まります。

普通決議事項

普通決議は、「総会の議決権がある人の半数以上の出席」で、「出席者の過半数で決定する」といった決まりがあります。

例えば、総戸数が１００戸のマンションの場合は、総会には、半数以上の５０戸以上の出席が必要になります。総会に６０戸の区分所有者が参加した場合には、３１戸以上の産生で決議が承認されます。この決議には、委任状、議決権行使も含まれています。

具体的な「普通決議事項」に該当する項目としては、

前年度の管理費などの収支決算報告、事業報告の承認

今年度の管理費などの収支予算案、事業計画の承認

大規模修繕工事の施行

設備に関する工事

駐輪場の値上げなど、共用部分の使用料の改定

使用細則の改定

管理費や修繕積立金などの決定

理事・監事の選任

理事・監事の解任

管理委託契約の変更や解約など

管理会社の変更

といったことが決められます。

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特別決議事項

特別決議では、特に重要な案件を決議する時に開かれます。特に重要な事項なので、「区分所有者の４分の３以上の出席」で、「議決権の４分の３」以上の賛成を得る必要があります。

さらに、マンションの建て替えについては、さらに厳しい条件がもうけられており「５分の４以上の賛成」を得る必要があります。

具体的な「特別決議事項」に該当する項目としては、