マンション管理会社の管理業務の委託方法・管理方式の違いとメリット・デメリット

マンション管理組合が、マンションの管理業務を行うのが原則ですが、仕事をしながら、マンションの管理を行うのは大変です。

特に、マンションの管理業務は、色々な業務があり、専門的な知識や技術が必要になることもあるので、多くの場合、管理会社に管理業務を委託するケースが多いです。

ここでは、管理会社にマンションの管理業務を委託する時の委託方法、管理方法のメリット、デメリットを紹介します。

マンションの管理方式・委託方法の種類とは？

マンションの管理会社への委託方法、管理方式の種類としては、

全部委託

一部委託

の２種類になります。

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全面委託とは？

全面委託とは、マンションの管理業務のすべてを管理会社に委託する方法です。基本的に、管理組合がマンションの管理方針を決定します。そのうえで、管理会社の方針に従って、管理会社が管理業務を代行します。

一部委託とは？

一部委託とは、マンションの管理業務を部分的に管理会社に委託する方法です。管理会社に委託しない業務は、管理組合主導で住民が自分たちで行います。自分たちで管理している部分の修理などは、管理組合が直接、専門業者に発注を行うことになります。

「全面委託」「一部委託」のどちらがいいのか？

管理業務の委託が「全面委託」「一部委託」のどちらがいいのかは、マンションンお規模や住民の考え方によって違ってきます。

管理方式の違いによるメリット・デメリットとは？

全面委託のメリットとは？

管理会社の全面委託のメリットは、住民の負担が少ないのが利点です。

全面委託のデメリットとは？

全面委託のデメリットは、管理費が割高になったり、管理組合が主体となってマンションの管理を行うという意識が薄れると可能性があります。

一部委託のメリットとは？

一部委託のメリットは、マンション住民が自ら管理を行うので、管理費の負担を少なくすることができ、住民の自主管理意識を高める効果も期待できます。

一部委託のデメリットとは？

一部委託を行う場合のデメリットとしては、住民の負担が大きくなる点です。もちろん、管理組合の仕事も増えます。もしも、住民の協力体制が得られないと、管理業務が滞ってしまう可能性があります。

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管理業務を全面委託すると、割高になる!?

マンション管理組合の多くが、管理業務のすべてを管理会社に委託する「全部委託」方式をとっています。基本的に、全面委託にすると、管理会社に支払う費用も割高になるので、管理費が高くなります。

なぜ、全面委託は、高くなるのか？

管理会社に全部委託で管理業務を行う場合は、

事務管理業務

管理員業務

清掃業務

建物・設備管理業務

などを委託することになります。

管理会社が行える業務

管理会社の社員、契約スタッフが行える業務は、「事務管理」「管理員業務」です。

専門業者に依頼する業務

マンションの管理業務のうち、特に専門家の力が必要なのは、

機械を使った大掛かりな清掃

本格的な設備の点検

などは、専門知識が必要になるので、管理会社から、それぞれの専門業者に、実際の実務を発注することになります。この時の専門業者に委託する時は、管理会社に手数料を支払うことになります。

また、専門業者は、管理会社に任せるので、本来なら安くて良い業者を選ぶべきですが、管理会社によって十分に比較検討せずに、関連会社に優先的に発注するので、管理費が割高になる傾向があります。

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全面委託は、管理費を高くする

毎月支払っている管理費は、マンションの管理会社への管理費用の支払い費用も含まれています。全面委託にすると、マンションの管理をまかせられるので、安心感はありますが、具体的に、どのような管理を適切に行われているのか？が理解できていないので、無駄がある管理でも管理組合が判断できません。

具体的に、どのような管理が行われているのか理解できない状態で、全面委託をすることで、当然、必要ない管理も管理会社に依頼している可能性があります。

その為、管理費を少しでもやすくしたい場合には、管理組合が、管理会社が、どのような管理を行っているのか？理解しておく必要があります。

管理会社が、外注しているだけの管理もある

例えば、マンションの敷地内にある花壇や木の管理は、管理会社の社員が伸び過ぎた木の枝を切るよりは、外注業者に依頼して切る場合もあります。

このような場合は、管理会社は、外注会社に依頼するだけですが、「どの会社に外注するのか？」「いつ依頼するのか？」といった管理作業があるので、それなりの費用は請求されてもしかたありません。

このような管理を管理組合で行うことで、管理費を安くすることができる可能性がでてきます。

このような管理会社へ依頼している仕事の内容を理解することで、より適正な管理会社、専門業者を選び、選定することで、毎月の管理費用の見直しを行うことができます。